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天天pk拾计划:孫河組團7年沉浮錄:最後一宗地塊低溢價率成交

本文由:邱晓亦 编辑 2019年09月20日 5:00 金融信息45 ℃

【张中如逝世】

起始總價則略有上調﹡,從之前的42.3億元變為43.22億元♂?♀,起始樓麵價則有下調☆☆?,為3萬元/平方米☆。

僅過5個月後♂,孫河組團地價刷新歷史紀錄▽π。當年7月23日↑,孫河鄉西甸村HIJ地塊迎來現場競價□♂∟,多家房企參与競拍∴。總價達到上限⌒▽,轉入到公租房面積的競拍環節∴,最終◇π△,中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊♂♂□,溢價率49.37%∟,扣除公租房面積后▽⊿,該地塊的樓麵價高達4.84萬元/平方米∴△⌒,成為組團內最貴地塊□☆。如果再刨除掉幼兒園等配建項目♀,摺合樓麵價超過5萬元/平方米π。

2013年1月24日♂,孫河組團第二宗住宅用地——朝陽區孫河鄉北甸西村W地塊競拍△⊿,吸引十多家競買主體參与?♀。最終△,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得∵﹡△,摺合樓麵價約為2.86萬元/平方米▽☆,接近3萬元♂⌒〇,溢價率高達49.79%♂∟。而2月28日△,北京13宗地塊集中出讓♂∴,堪稱土地盛宴⊿?。其中〇?,孫河組團再次出讓兩宗住宅用地☆♂↑,分別為F、G地塊☆⊿,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中π,並未超過此前泰禾拿地價格□⊙。

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進入2012年底π♂△,北京土地市場就開始熱了起來?∟♂,多宗地塊以超過40%的溢價率成交↑∵。進入2013年△♀↑,北京土地市場開始瘋狂〇⌒,那一年◇,北京經營性用地出讓金合計達到1819.57億元⊙?,創造歷史最高紀錄⊿。多個區域上演「麵粉貴過麵包」的行情⌒。也是那一年∴,孫河組團地價飆漲♂。

9月2日下午⊿,上述三宗地塊迎來現場競價∟↑∟,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯合體、龍湖平安、保利首開、遠洋、陽光城、首創、龍光等參与競價?,值得關注的是﹡∟,這也是陽光城首次進京參与搶地♂☆♂。

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土地流拍也讓中糧地產摘得的最貴地塊陷入「解套」困境⊙⊿。相比于組團內前兩個項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷◇∴,中糧地產地塊超過4萬元的樓麵價☆,使其遲遲難以入市◇⊙。在2015年♀▽,該項目終於取得預售證△,其中42套價格區間在8萬-10萬元/平方米↑,其餘6套的價格區間則高達17萬-22萬元/平方米⊿。不過△﹡,據張大偉統計▽⊿,中糧瑞府在7月份的實際成交均價在6.7萬元/平方米∵▽♂。

隨着北京房地產市場恢復理性和平穩π∴,「限房價、競地價」的競拍方式也逐漸被打破□♀∵,不限價地塊慢慢出現在北京土拍市場﹡∵,孫河組團最後兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨△♂。

孫河亦不例外△,但是∵⊙,別墅區內建限競房⊙⊙?,似乎有點出入♂。2017年5月3日⊿,中糧天恆旭輝聯合體以45.75億元摘得孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地♂♂,溢價率31.09%▽,摺合樓麵價5.13萬元/平方米∟?☆,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米▽,銷售最高價格不超過70892元/平方米∟∟。2017年9月7日┊,在其他17家房企的夾擊下∟?,泰禾以59.6億元、36%的自持麵價摘得孫河鄉北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊◇,溢價率49%⊿♂,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米⊿⌒﹡,且最高銷售單價不得超過71657元/平方米π⌒。張大偉分析◇,該地塊摺合樓麵價6.9萬元/平方米∴∴〇。

但是整個競拍過程﹡,較為克制◇♀☆,參与的企業大部分都沒有積極舉牌◇∟,最終⌒,在內地房地產市場低調多年的恆基兆業◇△∵,爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊♂∟,溢價率23.3%⊙,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團的最高地價紀錄┊☆,但是┊∟,業內人士評價┊△,地塊熱度、成交價格均低於預期♀。

2018年1月4日∵⊙,首創遠洋聯合體以總價61億元收穫了孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊◇〇□,溢價率僅9.34%◇。1月17日⊿,僅1輪▽▽,中糧旭輝聯合體以33.65億元拿下孫河鄉北甸西村2902-14地塊□〇⊿,溢價率僅1.02%◇♂△,摺合樓麵價5.72萬元/平方米﹡。

5月28日⊿⌒⌒,孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現場競拍π⌒,低密度、別墅區、不限價、不限「70/90」↑⌒,看點十足♂⊿□,想象力豐富↑◇﹡,信號意義強烈?⌒⌒。參与競拍的房企也實力雄厚?,既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開?,又有民企龍頭碧桂園、龍湖↑,還有諸如平安之類的險資大鱷?♂∟,亦有老牌港資企業恆基兆業π〇♂,可謂卧虎藏龍∟,欲上演一場「龍虎鬥」♂?。

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在「限房價、競地價」的競拍方式下﹡,北京90平方米之下的中小戶型呈爆髮式增長π〇,短時間內供過於求↑▽∴,產品同質化⌒,去化陷入困境⌒,這使得開發商拿地的熱情大大下降▽〇,北京土地市場走冷♂☆?。

中糧地產高價地塊想要徹底解套∵⌒♀,還需要更高價地塊的出爐⊙⌒。4 再度高潮2014年9月30日∟〇□,央行、銀監會聯合出台《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》▽△,其中最引人關注的是首套房認定標準調整⊿,認貸不認房♀□□。2014年11月21日▽▽□,央行宣布降息∵♀∟,政策寬鬆⌒∟∵,樓市回暖節奏加快?。

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這也是三年多以來♂♂,北京首次出現土地流拍現象?◇。中原地產首席分析師張大偉分析認為▽∟,「一日內兩塊熱門住宅用地流標♀〇,底價過高是主因〇?△。」掛牌公告顯示↑,K地塊建築規劃面積8.99萬平方米ππ?,起始總價為31.45億元〇△┊,起始樓麵價高達3.5萬元/平方米⊿∟◇,突破北京住宅用地起始樓麵價最高紀錄∴。而此前中糧地產摘得的HIJ地塊建築規劃面積為8.17萬平方米♂﹡◇,起始價才15.8億元﹡〇。此外π,BCDE地塊建築面積約為17.6萬平方米⊿♂⊿,起始總價為46億元⊙△。據中原地產市場研究部計算∟⌒,地塊由於含3.24萬平方米的中小學配建□◇,因此實際樓麵價已經突破了4萬元/平方米∟▽。

不同於北京其他板塊〇□▽,孫河組團是唯一一個先規劃后建設的純粹低密住區↑,被定義為「集高端商業休閑服務設施、高品質居住社區為一體的綜合功能區♀♂﹡,是東三鄉先行啟動的重點組團」△♂。

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根據規劃♂♀♂,孫河組團規劃用地面積283.8公頃◇,其中建設用地120公頃▽♀△。雖然面積不大△,但是土地純粹〇⊿,全區僅規劃12宗住宅用地□,容積率多在1.1左右♂□?,其他為商業用地、教育用地、綠化用地、中央湖等﹡。

一語成讖↑┊┊。8月25日∟,北京再次掛出BCDE地塊⊙,起始總價比首次掛牌降了3.7億元↑,為42.3億元♀,但是在9月份的競拍現場∟,再次遭遇流拍﹡。

[孫河組團7年沉浮錄地價從2012年的2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米☆△☆,13宗住宅地塊被瓜分⊿,最後一宗地塊低溢價率成交

優質地塊不限價∟,但是並未引起開發商的瘋狂〇,孫河組團土地出讓雖然收官☆∵,但是對於北京土地市場所帶來的信號意義並未結束∴♀。

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彼時的北京土地招拍掛市場⌒⊙▽,到處烽火硝煙☆↑〇,大興瀛海、龐各庄等非傳統熱點區域遭到房企激烈爭奪♂,丰台變為「瘋台」▽♂,作為優質區域⌒⊙,孫河組團勢必遭遇拼搶◇。

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而孫河組團最後一宗地塊⊿∴,同樣不限價〇∟┊,其冷淡程度﹡,更是超出想象⊿,溢價率僅為1.5%♀。張大偉分析△∴┊,地塊因為容積率較高♂⌒,為1.5∟π,住宅比例佔70%□┊,溢價率肯定會低於之前地塊?。

10個月時間⌒☆,孫河組團出讓5宗地塊▽﹡∴,地價就從2萬時代跨入5萬元時代〇。當時不少人認為π,中糧地產拿地價格較貴▽∟┊,單價必須賣到8萬元才能不虧本π∟〇,10萬元才能賺錢↑。這對於較早布局的龍湖、泰禾來說□〇▽,是個「解套」的好機會π。

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在總價競拍環節∴⊙◇,經過多輪舉牌∴♂,龍湖平安等聯合體舉牌64.83億元達到總價上線♂⊙◇,隨後轉為保障房面積競拍環節∴。最終△,保利首開聯合體以64.83億元並異地配建2.75萬平方米保障房的代價□△,將該地塊收入囊中□♂♂。據機構測算〇,加上異地配建的保障房☆,該地塊摺合樓麵價已達到5.38萬元/平方米⊙┊﹡,刷新組團最貴地價紀錄∵。

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孫河組團的土地整理出讓速度快得驚人♀⊿﹡。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起?♂?,僅僅三年的時間⊿π﹡,孫河組團土地就進入競拍階段♂。

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孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷π∟。圖為2013年區域進入建設階段﹡□☆。任誰也沒想到⊙□◇,曾經在北京土地市場掀起腥風血雨的孫河組團∵♂,最後一宗地塊的成交竟暗淡收場◇⊙。僅兩家開發商參与⌒♂,恆基+天恆、昆泰〇♀□,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企〇π?,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等△,均未露臉△△?。最終∟﹡□,恆基+天恆以1.51%的溢價率將朝陽區孫河鄉西甸村、孫河村2902-88地塊輕鬆收入囊中∵,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價〇﹡,相比於3個多月前摘得同區域的另一宗溢價率為23.32%的地塊↑∴□,恆基簡直是「撿了個漏」□。

5 撕裂的限價至2015年□〇♂,孫河仍是純粹的低密高端住宅區◇□,是門檻較高的富人區π?。但是♂﹡,改變發生在2016年∟□。為了抑制過熱的樓市◇,「限房價、競地價」成為北京住宅用地市場主流的競拍方式﹡,這類房源被市場稱之為限競房⌒▽。截至目前⊙,已經成交了超過百宗限競房地塊↑,且大部分項目產品受到「70/90」政策限制♂┊∴。

2015年是全國樓市瘋狂的一年♂⊿∴,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現飆升?∵∵。也正是在這樣的背景下∵,孫河曾經兩度流拍的地塊再次掛出⌒,這次等待它的不是流拍♀,不是冷場⊿,而是逆襲狂奔之路□⌒。

在市場大勢下∵⊿♀,孫河的熱度又回來了∵〇。新的地價紀錄誕生♂⌒⌒,此前那些高價地項目開始解套♂〇。而那時﹡,龍湖雙瓏原著作為區域內最早開盤的項目↑↑◇,在2015年的成交均價為47064元/平米?◇⊿,僅剩最後幾套獨棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子⊿,在2015年成交均價為64358元/平方米;於2015年開盤的首開·琅樾別墅部分和中糧瑞府兩項目〇〇,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間⊿☆。

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一周后⊙,朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊♀,在歷經90輪的拼搶后↑♂,被懋源地產以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中☆,摺合樓麵價約5.26萬元/平方米♂▽。

隨着中央別墅區傳統板塊諸如天竺、香江等發展飽和↑,孫河組團這個純粹的低密住宅區開始引起關注♀∴,受溫榆河綠化帶的輻射┊∵□,再加上規劃中的中央湖、濕地公園◇,以及自身低密規劃□♀▽,孫河的自然環境極其優越♂◇♀。位於京密路西側、機場南線高速北側〇,距離東北五環五元橋約6公里☆♂,距離首都機場僅8公里∴⊙,且緊鄰地鐵孫河站∴,交通非常便捷;此外﹡?﹡,孫河處於中央別墅核心位置∵∴,可以享受區域內已經相對成熟的高端商業、醫療、教育、娛樂、生活服務配套☆□,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞♂◇〇。

2 地價三連跳2012年9月□,孫河組團第一宗住宅用地掛牌出讓☆,建築規劃面積約為7.29萬平方米∵,起始價約為13.53億元〇。但是當時的房地產市場調整並未結束∵♂□,房企拿地仍然較為謹慎∟﹡♀,吸引的開發商並不多⌒,僅萬科、華遠、九龍倉、懋源、龍湖地產等☆┊⊙,最終龍湖地產便以14.7億元摘得該地塊◇◇◇,溢價率僅為8.66%∟△,機構測算樓麵價約為20158元/平方米﹡。

2015年♂∴↑,BCDE地塊更名為「北京市朝陽區孫河鄉北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊」再次掛牌出讓?。與之前相比△┊π,地塊的土地面積有所「縮水」∵⌒,取消了地塊內的中小學合校用地部分▽,建築規劃面積從此前的約為17.6萬平方米變為14.37萬平方米∟▽☆。

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3 尷尬流拍2014年⊿,孫河組團土地熱度並未延續□,而是轉冷♀♀▽。7月29日♂♀,北京土地市場推出了5塊土地↑┊,分別是房山區的3宗和孫河組團的2宗⊿∴﹡。相比于房山商業用地以較高溢價率被摘得⊙?,孫河組團BCDE、K地塊則較為落寞△△﹡,直到競價截止時間都沒有收到網絡報價♀♂↑,最終以流拍告終π♂。

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孫河組團見證了北京樓市的高熱與低迷↑〇┊。圖為區域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著♀∵♂。新京報資料圖片1 站在「巨人」肩上孫河組團有何魅力∴∴?七年時間☆,引得眾多房企競折腰▽π。孫河組團位於北京朝陽區孫河鄉♂,北京市第二道綠化隔離地區之內▽↑,臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區△,處於京順路交通走廊和溫榆河生態走廊的節點┊┊↑,是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分?。

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B02-B03版采寫/新京報記者 段文平]

至此▽,孫河組團住宅用地出讓宣布收官▽┊∵,七年時間┊□,超過40家房企參与競拍⌒⊿▽,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產、泰禾集團、恆基兆業等瓜分﹡。七年時間⊙┊,孫河組團地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米?,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間△▽,孫河組團見證了北京房地產市場的高熱與低迷□⌒,也目睹了開發商在土地市場的瘋狂、謹慎、焦慮、無奈⌒,無數種心態◇,全部呈現♂☆。如今π,雖然住宅用地出讓收官﹡,但是孫河組團的建設並未結束?△,將時針撥回∟﹡▽,讓我們重新走一遍孫河組團的發展史∴。

有分析人士表示↑π⌒,除了高總價、高單價外﹡,還有來自市場層面的原因∵◇□。當時⊙∟?,房地產調整並未結束∴,開發商融資成本高﹡♂,在樓市整體溫度不高的情況下⊙,對於高價地更為謹慎﹡∟?。對此∟⊙△,一位地產大佬曾發微博稱☆⊙┊,「高價地流標只是開始⊙。」

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